Wer kauft schon etwas ungeprüft, werden sich viele fragen? Aber der Fachmann wundert sich, wie viele Unternehmen oder Immobilien ohne eine sorgfältige Prüfung erworben werden. Welche Gefahren bei Nichtbeachtung lauern, wie eine DD nützt und worauf zu achten ist.

Als Due Diligence (DD) wird eine Risikoprüfung bezeichnet, die mit „gebotener Sorgfalt“ durchgeführt wird. Solch eine Risikoprüfung ist grundsätzlich durch den Käufer beim Kauf von Unternehmen bzw. Unternehmensbeteiligungen oder Immobilien durchzuführen. Due-Diligence-Prüfungen ermitteln Stärken und Schwächen des Kaufobjekts inklusive individueller Risiken und spielen somit eine wichtige Rolle bei der Wertfindung.

Die Katze im Sack

Wer im Volksmund „die Katze im Sack kauft“, erwirbt etwas ohne vorherige Prüfung. Im Alltag kaufen wir alle ständig Gegenstände ohne besondere Prüfungen. Denken wir an den Erwerb von Konsumgütern, einer Bestellung im Restaurant oder eine Eintrittskarte ins Kino. Hierbei geht es um Käufe, bei denen Marken von Produkten inklusive ihrer Garantieversprechen für Orientierung sorgen und der Gesetzgeber den Verbraucher durch Gesetze (Gewährleistung) schützt. Demzufolge sind die Risiken für den jeweiligen Käufer zumeist vergleichsweise gering.

Ganz anders sieht dies aber aus, wenn eine Immobilie oder ein Unternehmen erworben wird, denn hierbei werden sonst übliche Gewährleistungsansprüche zumeist ausgeschlossen und es gibt im Regelfall auch sonst keine Garantien. Das Berufen auf eine Marke ist ebenfalls nicht darstellbar, da es sich bei solchen Kaufvorgängen immer um Individualitäten handelt. Und wenn der Käufer kein Verbrauer ist, gelten sowieso strengere Gesetze.

Deshalb ist in solchen Fällen stets eine sehr sorgfältige Prüfung der Kaufsache durch den Käufer durchzuführen, nämlich eine Due Diligence. Hierdurch soll überprüft werden, dass die zugesicherten Eigenschaften der Kaufsache existieren, dass keine (versteckten) Mängel vorhanden sind und dass der Verkaufspreis korrekt ermittelt wurde. Andernfalls bietet die DD Möglichkeiten zur Nachverhandlung.

Die DD bei Immobilien

Wer beispielsweise ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage erwirbt, sollte nicht nur die Substanz der angebotenen Immobilie bewerten lassen, sondern auch Aspekte wie Lage, Zukunftsperspektive der Immobilie, Mieterstruktur, bisheriges Zahlungsverhalten der Mieter, Bonität, Rechtsstreitigkeiten, Mietverträge etc. Eine Überprüfung der Mietverträge ergibt nicht selten, dass nicht alle Nebenkostenpositionen umgelegt werden können oder zeigt auf, dass weitere Besonderheiten existieren, welche die Rentabilität der Immobilie und somit den Kaufpreis beeinflussen. Das Ziel der DD ist aber nicht etwa, den Kauf zu verhindern, sondern alle relevanten Fakten zum Erwerb offenzulegen und somit verborgene Risiken aufzudecken. In Kenntnis aller Risiken kann dann auch ein gerechter Verkaufspreis ermittelt werden.

Die DD bei Unternehmen

Bei Unternehmen verhält es sich ähnlich, denn auch diese sind vor dem Kauf genauestens zu prüfen. Hierbei wird im Rahmen einer Due Diligence in der Regel auf folgende Teilbereiche geachtet:

  • Die Legal Due Diligence, welche rechtliche Aspekte beleuchtet.
  • Die Tax Due Diligence, wodurch das Thema Steuern untersucht wird.
  • Die Financial Due Diligence befasst sich mit dem Thema Finanzen.
  • Die Commercial Due Diligence, bei der es um die Positionierung in den Märkten geht. Hierbei spielen die Unternehmensstrategie und das Marktumfeld wichtige Rollen.
  • Die Environmental Due Diligence befasst sich mit dem Thema Umweltrisiken.
  • Die Technical Due Diligence eruiert alle technischen Aspekte wie die eigene technische Ausstattung.
  • Die Human Resources Due Diligence legt beispielsweise die Abhängigkeit von bestimmten Mitarbeitern oder Mitarbeiterprofilen offen, die am Markt nur schwierig zu rekrutieren sind.

Jede DD ist individuell

Je nachdem, was genau erworben werden soll, sind die Anforderungen an eine DD unterschiedlich. Beim Immobilienerwerb werden naturgemäß ganz andere Schwerpunkte als beim Unternehmenskauf gesetzt. Und ein Produktionsunternehmen wird auch anders untersucht als etwa ein Dienstleistungsunternehmen.

Das Ergebnis einer DD ist eine Daten- und Informationsbasis, die möglichst lückenlos ist und somit potenzielle Risiken schonungslos offenlegt. Auf diese Weise können gegebenenfalls der Kaufpreis angepasst oder Garantien verlangt werden. Im Extremfall kann auf dies Weise eine Fehlinvestition vermieden werden.

Ja, eine Due Diligence ist mit Aufwand verbunden, aber wer hohe Beträge in eine Immobilien- oder Unternehmensinvestition investieren möchte, sollte sich nicht davor scheuen, einen kleineren Betrag in eine vorgelagerte Due Diligence zu investieren.

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